Immobilier au Portugal en 2026 : les 4 impôts à connaître avant de se lancer

1. L'IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis)

L'IMT est la taxe de transfert due à l'achat d'un bien immobilier. Il doit impérativement être payé avant la signature de l'acte notarié (escritura).

Son taux s’applique au prix d'acquisition (ou à la valeur patrimoniale tributaire si elle est supérieure) et dépend de la destination du bien.

Ainsi, le taux est :

• 5% pour les biens immobiliers rustiques
• 6,5% pour les biens immobiliers urbains qui ne sont pas destinés à l’habitation, comme par exemple les locaux commerciaux ou entrepôts.
• variable (taux marginal entre 0 et 8%) pour les biens urbains résidentiels. Dans ce cas, l'IMT s’applique par tranches, réduites des parcelle à déduire, ce qui vient baisser le montant de l'impôt.

1.1 Les exonérations possibles

Plusieurs situations permettent d'échapper totalement ou partiellement à l'IMT :

Jeunes de moins de 35 ans, achat de la résidence principale

Une exonération totale s'applique pour l'achat d'une première résidence principale par des jeunes de moins de 35 ans, jusqu'à 330 539 € (2026). Une exonération partielle s’applique pour les acquisitions d’un montant entre 330.539 jusqu'à 660 982 €.

Cette exonération couvre aussi l'Imposto de Selo.

Conditions : ne pas avoir été propriétaire d'un autre bien au cours des 3 dernières années, et le bien doit rester résidence principale et permanente.

Achat pour revente

Les professionnels de l'immobilier qui achètent un bien dans le but de le revendre peuvent bénéficier d'une exonération d'IMT, à condition de revendre le bien dans le délai légal d’un an à compter de l’acquisition. Ce délai a été réduit par la loi dite “Mais Habitação” de 2023 et est particulièrement surveillé par l'administration fiscale. Aussi, cette exonération impose de ne pas effectuer de travaux susceptibles de modifier la valeur patrimoniale du bien.

Reconversion urbaine et réhabilitation

Des exonérations existent également pour les biens situés dans des zones de réhabilitation urbaine, sous conditions de travaux de rénovation.

1.2 Le cas particulier des non-résidents

Depuis la réforme récente, les acheteurs non-résidents fiscaux sont soumis à un taux fixe de 7,5 % d'IMT sur l'achat d'un bien résidentiel urbain, sans accès aux abattements progressifs habituels.
Bonne nouvelle : il est possible d'éviter ce taux fixe, sous certaines conditions liées à votre situation fiscale ou à sa mise en location sous certaines conditions. Nous avons consacré un article complet à ce sujet, à consulter si vous êtes concerné. Vous pouvez lire mon article complet sur le sujet ici

2. L'Imposto de Selo (droit de timbre)

En plus de l'IMT, l'acquéreur doit s'acquitter de l'Imposto de Selo, fixé à 0,8 % du prix d'acquisition. Comme l'IMT, il est payé avant la signature de l'acte notarié, et les deux impôts sont généralement calculés et réglés ensemble via les guias délivrées par l'administration fiscale.

💡 Bon à savoir : lorsque l'exonération jeunes de moins de 35 ans s'applique, elle couvre à la fois l'IMT et l'Imposto de Selo.

3. L'IMI (taxe foncière)

Contrairement aux deux impôts précédents, l'IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) n'est pas payé une seule fois à l'achat, mais chaque année, tant que vous restez propriétaire du bien. C'est l'équivalent portugais de la taxe foncière.

Son calcul repose sur la valeur patrimoniale tributaire (VPT) du bien, une valeur administrative qui peut différer du prix de marché, à laquelle s'applique un taux fixé chaque année par la municipalité où se situe le bien. Ce taux varie donc d'une commune à l'autre, ce qui peut représenter une différence notable selon la localisation de votre bien.

En plus de l’IMI, un impôt additionnel dit “AIMI”, s’applique lorsque la valeur du patrimoine immobilier d’une personne dépasse 600.000€. Dans ce cas, le taux de l’AIMI est un taux fixe de 0,7 % à la quote-part de valeur patrimoniale supérieure à 600 000 €.

4. La plus-value immobilière

Lorsque vous revendez un bien plus cher que son prix d'acquisition, le gain généré (réduit des dépenses déductibles) est imposé au titre de la plus-value (mais-valia) réalisée.

Pour les résidents fiscaux au Portugal, seule la moitié de la plus-value réalisée est intégrée au revenu global soumis à imposition progressive au titre de l'IRS.

Cependant la plus-value peut être exonérée d’imposition dans certaines circonstances.

L'exonération par réinvestissement

Une exonération existe si vous vendez votre résidence principale et permanente et réinvestissez le montant obtenu dans l'achat d'un nouveau bien destiné au même usage, dans un délai de 24 mois avant ou 36 mois après la vente. Cette exonération peut être totale ou partielle, selon la part du prix de vente effectivement réinvestie.

⚠️ Ce point mérite une attention particulière : les délais de réinvestissement sont stricts.

Mise en location à loyer modéré

Le décret-loi n° 97/2026 prévoit que la plus-value peut aussi échapper à l'impôt si le produit de la vente d'un bien à usage d'habitation est réinvesti dans un logement destiné à la location à loyer modéré, avec les mêmes fenêtres que pour la résidence principale (24 mois avant ou 36 mois après la vente). Contrairement à l'exonération classique, ce régime ne suppose pas que le bien vendu soit votre résidence principale. Il est toutefois soumis à des conditions strictes (plafond de loyer, durée minimale de location). Voici le lien vers l’article complet.

Autres cas d’exonération

D'autres cas particuliers permettent également une exonération, notamment pour les vendeurs de 65 ans ou plus (ou retraités) réinvestissant dans certains produits financiers éligibles, ou pour les biens acquis avant 1989.

Conclusion : Pourquoi anticiper ces 4 impôts dès le départ

Chacun de ces impôts intervient à un moment différent de votre parcours immobilier, à l'achat, chaque année, puis à la revente, et certains offrent des mécanismes d'exonération qui ne s'appliquent qu'à condition d'être correctement anticipés et documentés dès le départ.

Vous avez un projet d'achat ou de revente immobilière au Portugal ? Parlons-en pour identifier les exonérations auxquelles vous pourriez prétendre et sécuriser votre projet dès le départ.