Plus-value immobilière au Portugal : l'éviter en réinvestissant dans la location à loyer modéré

1. Quel est l'objectif de cette mesure ?

Le Portugal manque de logements à loyer accessible. Pour y remédier, le décret-loi n° 97/2026 du 20 mai 2026 mobilise l'investissement privé et encourage les propriétaires à orienter leur capital vers le marché locatif.

Habituellement, la vente d'un bien immobilier génère une plus-value imposée à l'IRS : 50 % du gain est intégré au revenu imposable et taxé au barème progressif. Le décret-loi ajoute à l'article 10 du Code de l'IRS (CIRS) un nouveau cas d'exclusion de cette imposition, lorsque le prix de vente est réinvesti dans l'achat d'un logement destiné à la location à loyer modéré.

2. Qui peut en bénéficier ?

Contrairement à l'exonération classique, ce régime ne suppose pas que le bien vendu soit votre résidence principale. Il s'applique à la vente de tout bien à usage d'habitation : résidence secondaire, bien hérité, logement déjà loué ou bien d'investissement.

Le régime classique demeure par ailleurs : la vente de la résidence principale et permanente reste exonérée si le prix est réinvesti dans une nouvelle résidence principale, dans les mêmes délais de 24 mois avant ou 36 mois après la vente.

Le texte vise les contribuables soumis à l'IRS. La situation des vendeurs non-résidents mérite en revanche une analyse au cas par cas.

3. Les conditions du réinvestissement

Quatre conditions doivent être réunies :

• Le montant réinvesti : il s'agit du prix de vente, diminué du capital éventuellement remboursé sur le crédit lié au bien vendu. Le réinvestissement peut être partiel, l'exclusion étant alors proportionnelle.
• Le bien acquis : un logement situé au Portugal, destiné à la location d'habitation.
• Le délai : l'achat peut intervenir jusqu'à 24 mois avant la vente ou jusqu'à 36 mois après.
• La déclaration d'intention : vous devez indiquer votre intention de réinvestir, ainsi que le montant, dans la déclaration de revenus de l'année de la vente.

Le loyer mensuel ne doit pas dépasser 2,5 fois le salaire minimum de 2026, soit 2 300 €. Ce plafond est appelé à être actualisé.

4. Les obligations après le réinvestissement

L'exclusion n'est acquise qu'à condition de respecter, sur la durée, les engagements suivants :

• Mettre le bien en location dans les 6 mois suivant le réinvestissement (ou suivant la vente, si celle-ci est postérieure).
• Le louer au moins 36 mois, consécutifs ou non, au cours des 5 premières années.
• Respecter le plafond de loyer pendant ces 5 premières années.
• Ne pas vendre ni donner le bien pendant ces 5 premières années.

5. Que se passe-t-il en cas de non-respect ?

Le bénéfice est perdu, et la plus-value devient imposable, dans quatre cas :

• aucun bail d'habitation n'est conclu dans les 6 mois ;
• le bien n'est pas loué au moins 36 mois sur les 5 premières années ;
• le loyer dépasse le plafond à un moment de cette période ;
• le bien est vendu ou donné pendant ces 5 premières années.

La plus-value est alors imposée au titre de l'année où l'obligation n'est plus respectée. Selon les premières analyses, des intérêts compensatoires s'ajoutent à l'impôt, calculés depuis l'année de réalisation du gain. Un manquement tardif peut donc coûter cher : il est préférable de documenter chaque étape dès le départ.

6. Les avantages fiscaux complémentaires

Le même décret-loi prévoit d'autres mesures qui complètent ce dispositif pour les propriétaires et investisseurs :

• Taux de 10 % sur les loyers modérés : les revenus fonciers issus de baux d'habitation à loyer modéré bénéficient d'un taux autonome de 10 %, jusqu'au 31 décembre 2029, sauf si un taux plus favorable s'applique.
• Régime simplifié de location accessible (RSAA) : pour les loyers plus bas, ce nouveau régime, applicable depuis le 1er septembre 2026, prévoit à la place une exonération d'IRS et d'IRC, sous conditions. Le loyer doit alors rester sous un plafond inférieur (80 % de la médiane des loyers de la commune), les plafonds devant être précisés par arrêté. Pour un même bail, il faut choisir le régime le plus avantageux : les deux ne se cumulent pas.
• IMT des acheteurs non-résidents : le taux fixe de 7,5 % peut être remboursé en partie si le bien est loué à loyer modéré (bail dans les 6 mois, 36 mois de location sur les 5 premières années). La demande doit être déposée dans les 6 mois suivant la signature du bail.

7. Points d'attention

• Mesure temporaire : elle vise les ventes réalisées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2029.
• Plafond de loyer : les 2 300 € valent pour 2026 et peuvent évoluer.
• Preuves : conservez la déclaration d'intention, les baux, leur communication à l'administration fiscale et les justificatifs de loyer.
• Précisions à venir : certains aspects pratiques devraient être clarifiés par l'administration fiscale. Faites valider votre projet avant de vendre ou d'acheter.

Conclusion

Le réinvestissement dans la location à loyer modéré ouvre une voie nouvelle aux propriétaires qui souhaitent vendre sans supporter l'impôt sur la plus-value. Il suppose en contrepartie un engagement durable : location, plafond de loyer et conservation du bien pendant plusieurs années.

Pour les investisseurs, il s'inscrit dans un ensemble plus large (taux de 10 % sur les loyers, remboursement partiel de l'IMT pour les non-résidents), à arbitrer selon le profil de chacun.

Si vous envisagez de vendre ou d'acheter un bien au Portugal, prenez rendez-vous pour bénéficier de conseils juridiques spécialisés et tirer pleinement parti de ces nouvelles mesures. Vous pouvez également m'envoyer un e-mail.

@Mounia Mikou Unip Lda 517662779